REALOGIS analysiert die Top-8 Logistikmärkte 1. Halbjahr 2026
Zusammenfassung
- Unser Premium-Partner REALOGIS stellt die Marktanalyse der Top-8-Standorte für H1 2026 zur Verfügung.
- Die Top-8 Logistikstandorte erreichten rund 1,52 Mio. m² Flächenumsatz.
- Das Ruhrgebiet führte, gefolgt von Frankfurt und Berlin.
- München blieb das teuerste, das Ruhrgebiet das günstigste Marktgebiet.
- Mietabschlüsse, Big-Box-Objekte und Großflächen dominierten.
- Logistik/Spedition war mit 45 % Marktanteil die stärkste Nutzergruppe.
Flächenumsatz: Ruhrgebiet führt
Unser Premium-Partner REALOGIS hat für das 1. Halbjahr 2026 die Top-8-Märkte für Industrie- und Logistikimmobilien ausgewertet. Die Top-8 umfassen die von REALOGIS festgelegten Kernmärkte: Berlin, Hamburg, München, Frankfurt, Köln, Düsseldorf, das Ruhrgebiet und Stuttgart.
Zusammen erreichten die acht Standorte im ersten Halbjahr 2026 einen Flächenumsatz von rund 1,52 Mio. m². Davon entfielen rund 1,38 Mio. m² beziehungsweise 91 % auf reine Hallenflächen. Büroflächen kamen auf 89.050 m² (6 %) und Mezzaninflächen auf 54.950 m² (3 %).
Insgesamt verteilte sich der Flächenumsatz damit relativ gleichmäßig auf die Top-8-Logistikmärkte.
Den größten Anteil leistete das Ruhrgebiet mit 255.500 m² bzw. 17 %. Frankfurt erzielte 245.400 m² (16 %) und Berlin kam auf 211.000 m² (14 %).
Spitzenmieten: München hebt sich deutlich ab
Beim Mietniveau liegen die Top-8-Märkte deutlich weiter auseinander, zeigten sich im Vergleich zum Vorjahreshalbjahr jedoch größtenteils stabil.
München wies mit 13,50 €/m² weiterhin die höchste Spitzenmiete auf. Damit pausierte der seit 2022 bestehende Aufwärtstrend erstmals.
Berlin folgte unverändert mit 10,50 €/m². Frankfurt und Stuttgart teilten sich mit jeweils 8,70 €/m² den dritten Platz. Frankfurt verzeichnete mit rund 5 % den deutlichsten Anstieg, während Stuttgart um 2 % zulegte. Hamburg erhöhte sich um 1 % auf 8,50 €/m².
In fünf der Top-8-Märkte blieb die Spitzenmiete gegenüber dem Vorjahreshalbjahr unverändert. Die Entwicklung spricht damit nicht für einen flächendeckenden neuen Mietpreisschub. Die niedrigste Spitzenmiete wies weiterhin das Ruhrgebiet mit 7,75 €/m² auf.
Durchschnittsmieten: Hamburg mit auffälligem Anstieg
Auch bei den Durchschnittsmieten lag München mit 9,20 €/m² (+2 %) an der Spitze, gefolgt von Berlin mit unverändert 8,10 €/m².
Hamburg erreichte mit 7,30 €/m² den dritten Platz und verzeichnete mit rund 12 % zugleich den stärksten Anstieg der Top-8-Märkte.
Abgesehen von München und Hamburg blieben die Durchschnittsmieten an den übrigen Top-8-Standorten gegenüber dem Vorjahreshalbjahr unverändert.
Mietverträge und Big-Box-Flächen überwiegen
Die Top-8-Standorte waren im ersten Halbjahr 2026 nahezu vollständig von Mietabschlüssen geprägt. Auf Mietabschlüsse entfielen rund 1,47 Mio. m² und damit 97 % des Gesamtflächenumsatzes. Auf Eigennutzung entfielen lediglich 50.400 m² (3 %).
Nach Objekttypen zeigte sich ein klarer Schwerpunkt: Big-Box-Flächen kamen im ersten Halbjahr auf 846.200 m² und damit 56 % des Flächenumsatzes der Top-8. Weitere Objekte, die REALOGIS weder den Big-Box-Flächen noch den Gewerbeparks zurechnet, erreichten mit 479.300 m² (31 %) den zweiten Rang. Auf Gewerbeparks entfielen 194.300 m² beziehungsweise 13 % des Gesamtflächenumsatzes.
Branchen: Logistik/Spedition vorn
Die Branche Logistik/Spedition war mit Abstand die größte Nutzergruppe im 1. Halbjahr 2026. Sie setzte 691.300 m² um und machte damit 45 % des gesamten Flächenumsatzes der Top-8 aus.
Industrie/Produktion belegte mit 377.100 m² (25 %) den zweiten Platz. Der Handel folgte mit 331.800 m² (22 %). Die Sammelkategorie „Sonstiges“ kam auf 119.600 m² (8 %).
Handelsstruktur: Der E-Commerce verzeichnete 229.350 m² und war damit für 69 % des Handelsflächenumsatzes verantwortlich. Auf den klassischen Handel entfielen 102.450 m² (31 %).
Größenklassen: Großflächen prägen das 1. Halbjahr 2026
Großflächen ab 10.001 m² dominierten das Marktgeschehen an den Top-8-Standorten. Sie erzielten 794.140 m² und damit 52 % des Gesamtflächenumsatzes. Mit Ausnahme von München waren Großflächen an allen Top-8-Märkten die umsatzstärkste Größenklasse.
Auf Flächen zwischen 5.001 und 10.000 m² entfielen 311.450 m² (20 %). Mittlere Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² kamen auf 208.390 m² (14 %), kleinere Flächen zwischen 1.000 und 3.000 m² auf 163.750 m² (11 %). Kleinstflächen unter 1.000 m² machten mit 42.070 m² lediglich 3 % des Gesamtflächenumsatzes aus.
Kennzahlen Top-8-Standorte H1/2026
Flächenumsatz: 1,52 Mio. m²
Höchste Spitzenmiete: 13,50 €/m² in München
Höchste Durchschnittsmiete: 9,20 €/m² in München
Hallenfläche:1,38 Mio. m² | Bürofläche: 89.050 m² | Mezzaninfläche: 54.950 m²
Mieter: 1,47 Mio. m² | Eigennutzer: 50.400 m²
Welche Marktdaten sind für Logistikentscheidungen relevant?
Belastbare Entscheidungen basieren nicht auf einzelnen Marktdaten. Einzelwerte werden erst dann aussagekräftig, wenn sie miteinander und mit den spezifischen Anforderungen eines Standorts oder Projekts verknüpft werden.
Für Standortentscheidungen sollte der Flächenumsatz nicht isoliert betrachtet werden. Ein hoher Wert kann auf eine starke Nachfrage und einen liquiden Markt hindeuten. Einzelne Großabschlüsse können das Ergebnis eines Halbjahres jedoch erheblich beeinflussen.
Aussagekräftiger wird die Einordnung im Zusammenspiel mit weiteren Marktindikatoren wie dem verfügbaren Flächenangebot, dem Mietniveau und der Entwicklung der Neubautätigkeit. Auch die Größenstruktur und die Verteilung des Flächenumsatzes auf einzelne Branchen können Aufschluss darüber geben, wie breit die Nachfrage im jeweiligen Markt aufgestellt ist.
Zudem empfiehlt sich eine differenzierte Betrachtung von Spitzen- und Durchschnittsmieten im Zusammenhang mit den lokalen Faktoren. Die Spitzenmiete bildet das obere Ende des erzielbaren Marktniveaus ab, während die Durchschnittsmiete das breitere Marktgeschehen widerspiegelt. Unterschiede zwischen den Märkten können dabei unter anderem auf die Qualität der Flächen, die Lage und die jeweilige Angebotsstruktur zurückzuführen sein.
Für eine konkrete Anmietungsentscheidung sind beide Kennzahlen daher nur als Orientierung zu verstehen. Entscheidend sind weitere Kriterien wie die Mikrolage, die Gebäudequalität, der Flächenzuschnitt, die Andienung und die konkrete Verfügbarkeit.
Die Verteilung zwischen Mietabschlüssen und Eigennutzung im Markt spiegelt die aktuelle Wirtschaftslage und die Bedarfe der Branchen wider. Während Kontraktlogistiker (3PL) aufgrund ihrer oft kurz- bis mittelfristigen Kundenvorverträge flexible Mietabschlüsse forcieren, wählen Unternehmen mit hochspezialisierten, anlagenintensiven Intralogistik-Prozessen (z. B. temperaturgeführte Lager, Gefahrgutlager oder hochautomatisierte E-Commerce-Zentren) vermehrt die Eigennutzung um maximale Standort- und Drittverwendungsunabhängigkeit zu sichern.
Die Vertragsstruktur allein lässt jedoch keine Rückschlüsse auf die konkrete Angebots- und Nachfragesituation zu.
Der Branchenmix zeigt, welche Nutzergruppen den Flächenumsatz eines Marktes prägen und welche Anforderungen damit an Standorte und Immobilien verbunden sind. Für die Standortanalyse liefert er damit wichtige Hinweise darauf, welche Standortfaktoren für die jeweiligen Nutzergruppen besonders relevant sind.
Speditionen benötigen beispielsweise leistungsfähige Verkehrsanbindungen und geeignete Andienungskonzepte. Produktionsunternehmen bewerten unter anderem die Energieversorgung, planungsrechtliche Voraussetzungen und das Arbeitskräftepotenzial. Für den E-Commerce spielen neben ausreichend großen Flächen häufig kurze Lieferzeiten, die Nähe zu den Absatzmärkten und automatisierungsfähige Gebäude eine wesentliche Rolle.
Fazit
- Flächenumsatz gibt Auskunft über das aktuelle Marktgeschehen.
- Spitzen- und Durchschnittsmieten helfen dabei, das Mietniveau und damit das Kostenniveau eines Marktes einzuordnen.
- Branchenanteile zeigen, welche Nutzergruppen den Markt prägen und welche Anforderungen daraus an Standorte und Immobilien entstehen.
- Die Aufteilung zwischen Mietabschlüssen und Eigennutzung ergänzt das Bild um die Struktur des Flächenumsatzes.
Für Unternehmen, die einen neuen Logistikstandort suchen, sind darüber hinaus die infrastrukturelle Erreichbarkeit, das Arbeitskräftepotenzial sowie die Verfügbarkeit geeigneter Grundstücke und Flächen entscheidend. Auch die konkrete Mikrolage spielt eine zentrale Rolle. Bei der Projektentwicklung sind zusätzlich detaillierte Informationen zur Nachfrage erforderlich, etwa zu nachgefragten Gebäudetypen und Flächengrößen. Für Investments gewinnen insbesondere Mietniveau, Drittverwendungsfähigkeit, Nutzerstruktur und die langfristige Marktliquidität an Bedeutung. Städte und Kommunen können die Marktdaten wiederum nutzen, um die Positionierung eigener Gewerbe- und Logistikstandorte im Vergleich zu etablierten Märkten zu bewerten.
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