Marktbericht Industrie und Logistik München 2025

Zusammenfassung

• Unser Premium-Partner REALOGIS stellt Ihnen den Marktbericht München 2025 für Industrie- und Logistikimmobilien zur Verfügung.
• Gesamtflächenumsatz stieg um 39 % auf 320.000 m²
• Spitzenmiete nahm um 23 % auf 13,50 €/m² zu
• Bestandsflächen herrschen mit 199.000 m² vor
• Region Nord bleibt stärkster Teilmarkt mit 168.200 m²
• Handel führt mit 115.900 m² beziehungsweise 36 % Umsatzanteil

Deutliches Umsatzplus durch großflächige Abschlüsse

Am Münchner Logistik- und Industrieimmobilienmietermarkt betrug der Gesamtflächenumsatz im Jahr 2025 insgesamt 320.000 m². Grundlage der Auswertung sind die Marktdaten unseres Premium-Partners REALOGIS, Deutschlands Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. Im Vergleich zum Vorjahr wurde ein Zuwachs um 90.400 m² bzw. 39 % (2024: 229.600 m²) verzeichnet.

Seit Beginn der Aufzeichnungen 2006 zählte 2024 zu den schwächsten Jahren, 2025 wurde dahingegen zum drittstärksten Jahr bisher. Der 5-Jahresdurchschnitt von 274.120 m² wurde um 17 % übertroffen. Die fünf größten Anmietungen in 2025 durch TTI (35.700 m²), REPA (32.600 m²), Sonima (17.000 m²), Rohlik (12.800 m²) und Agile Robots (10.200 m²) trugen zusammen 108.300 m² bzw. 34 % zum Gesamtflächenumsatz bei.

Spitzen- und Durchschnittsmieten auf neuen Höchstwerten

Die Spitzenmiete stieg im Vergleich zum Vorjahr um knapp ein Viertel (23 %) bzw. 2,50 €/m² auf den neuen Höchstwert von 13,50 €/m² (2024: 11,00 €/m²). Der 5-Jahresdurchschnitt in Höhe von 10,71 €/m² wurde um 26 % übertroffen, so deutlich wie noch nie seit Beginn der Ermittlung im Jahr 2016. Die Durchschnittsmiete stieg dagegen moderat um 0,50 €/m² bzw. 6 % auf 9,00 €/m² (2024: 8,50 €/m²) an und liegt damit 14 % über dem 5-Jahresdurchschnitt von 7,89 €/m².

Der seit 2022 zu beobachtende Aufwärtstrend bei der Spitzen- und Durchschnittsmiete blieb 2025 damit ungebrochen. Beide Mieten erreichten dabei schon Ende des ersten Halbjahres ihren aktuellen Höchstwert und halten sich seitdem stabil.

Bestandsobjekte dominieren, Brownfield kehrt zurück

2025 dominierte im Flächenumsatz die Anmietung von Bestandsimmobilien. Sie summierten sich auf 199.000 m² bzw. 62 % des Gesamtflächenumsatzes. Im Vorjahr hatten sie den Spitzenrang nur knapp verfehlt (2024: 111.400 m²/49 %). Bei den Bestandsobjekten wurde 2025 der höchste absolute Zuwachs in Höhe von +87.600 m² bzw. +79 % erzielt. Die zwei Großabschlüsse Rohlik (12.800 m²) und Agile Robots (10.200 m²) trugen 12 % zum Ergebnis bei.

Neubauten (Grüne Wiese) belegten Platz zwei mit 77.500 m² bzw. 24 %. 2024 lagen sie mit 118.200 m² bzw. 51 % Anteil noch knapp vor den Bestandsimmobilien auf Platz eins. Bei den Neubauten (Grüne Wiese) war ein Rückgang der Vermietung um 40.700 m² beziehungsweise 34 % zu verzeichnen. Die Großabschlüsse TTI (35.700 m²) und Sonima (17.000 m²) machten 68 % des Segmentumsatzes aus.

In den vergangenen drei Berichtszeiträumen wurden keine Abschlüsse auf ehemaligen Brownfields registriert. 2025 spielten diese jedoch wieder eine Rolle und erreichten 43.500 m² bzw. 14 % Anteil. Der Großabschluss durch REPA trug mit 32.600 m² rund 75 % zum Segmentergebnis bei.
 

„Sonstiges“ führt Gebäudearten an

Der größte Teil des Flächenumsatzes entfiel auf Objekte, die weder klassische Big-Box-Flächen noch Gewerbeparks sind. Das Segment „Sonstiges“ erreichte 184.400 m², was 57 % des gesamten Flächenumsatzes entspricht. Im Vergleich zum Vorjahr (99.900 m²/43 %) entspricht dies einem Anstieg von 85 % und einem Zuwachs von 14 Prozentpunkten am Marktanteil.

Big-Box-Flächen belegten erneut den zweiten Platz mit 82.400 m² bzw. 26 % des Umsatzes (2024: 95.400 m²/43 %). Damit blieb der Wert in diesem Segment um 14 % bzw. 13.000 m² hinter dem Vorjahr zurück.

Gewerbeparks lagen erneut auf dem dritten Platz, mit 53.200 m² bzw. 17 % des Umsatzes (2024: 34.300 m²/15 %). Das entspricht einem Zuwachs von 55 % gegenüber dem Vorjahr.
 

Münchner Norden weiter an der Spitze

Im Jahr 2025 blieb die Region München Nord Spitzenreiter mit 168.200 m² Umsatz (53 % Marktanteil). Damit stieg der Flächenumsatz im Vergleich zu 2024 (108.200 m²/47 %) um 60.000 m². Die beiden größten Abschlüsse in der Region, mit REPA (32.600 m²) und Sonima (17.000 m²), machten 29 % des Umsatzes aus.

Die Region München West erreichte den zweiten Platz mit 81.600 m² bzw. 26 % Marktanteil (2024: 24.200 m²/11 %). Hier entfielen die größten Abschlüsse, durch TTI (35.700 m²) und Agile Robots (10.200 m²), auf 56 % des Umsatzes.

Auf Platz drei lag München Ost mit 52.700 m² (16 % Marktanteil; 2024: 83.800 m²/36 %). Der Umsatz ging hier um 31.100 m² bzw. 37 % zurück, wobei der Großabschluss mit Rohlik (12.800 m²) 24 % des Umsatzes ausmachte.

Die Region München Süd belegte Platz vier mit 17.500 m² bzw. 5 % Marktanteil (2024: 13.400 m²/ 6 %), ein Anstieg von 4.100 m² bzw. 31 %.

Branchenentwicklung 2025

2025 konnten alle Branchen außer der Sammelkategorie „Sonstiges“ ihren Flächenumsatz steigern und den 5-Jahresdurchschnitt um mindestens 2 % und maximal 61 % übertreffen.

Der Handel war mit 115.900 m² bzw. 36 % Marktanteil die stärkste Branche (2024: 78.500 m²/34 %). Innerhalb des Handels entfielen 103.100 m² (89 %) auf den klassischen Handel, ein Anstieg von rund 243 % im Vergleich zum Vorjahr (2024: 30.100 m²/38 %). Die beiden größten Abschlüsse, TTI (35.700 m²) und REPA (32.600 m²), machten zusammen 66 % des Umsatzes in dieser Unterkategorie aus. Der E-Commerce sank auf 12.800 m² bzw. 11 % (2024: 48.400 m²/62 %), gänzlich gestellt durch die Großanmietung von Rohlik.

Auf Platz zwei folgte Logistik/Spedition mit 104.500 m² bzw. 33 % (2024: 48.700 m²/21 %), ein Zuwachs von 115 %.

Industrie/Produktion belegte den dritten Platz mit 88.500 m² bzw. 28 % (2024: 81.100 m²/36 %). Die beiden größten Abschlüsse, mit Sonima (17.000 m²) und Agile Robots (10.200 m²), machten 31 % des Umsatzes dieser Branche aus.

Die Sammelkategorie „Sonstiges“ blieb auf dem letzten Platz mit 11.100 m² bzw. 3 % Marktanteil (2024: 21.300 m²/9 %) und verzeichnete als einzige Kategorie einen Rückgang von 48 %.

Großflächen Spitzenreiter, Dynamik im mittleren Segment

Großflächen ab 10.001 m² blieben auch 2025 auf der Spitzenposition mit 133.400 m² bzw. 42 % Marktanteil (2024: 128.900 m²/56 %). Die Zunahme fiel in dieser Größenklasse jedoch moderat aus mit 4.500 m² beziehungsweise 3 %. Alle wesentlichen Umsatzbringer mit TTI (35.700 m²), REPA (32.600 m²), Sonima (17.000 m²), Rohlik (12.800 m²) und Agile Robots (10.200 m²) entfielen auf diese Größenkategorie.

Flächen zwischen 5.001 m² und 10.000 m² kamen auf Platz zwei mit 66.400 m² bzw. 21 % Anteil (2024: 23.900 m²/10 %). Die Zunahme lag hier bei 42.500 m² bzw. 178 %. Mittlere bis größere Flächen zwischen 3.001 m² und 5.000 m² nahmen Position drei ein und erreichten 52.700 m² bzw. 16 % (2024: 17.100 m²/7 %). Der 5-Jahresdurchschnitt von 34.750 m² wurde um mehr als die Hälfte (+52 %) überboten. Der Umsatz bei kleineren Flächen zwischen 1.000 m² und 3.000 m² verringerte sich auf 48.600 m² bzw. 15 % nach 49.400 m² bzw. 23 % im Jahr 2024. Der 5-Jahresdurchschnitt von 66.480 m² wurde um mehr als ein Viertel (-27 %) verfehlt. Kleinstflächen unter 1.000 m² legten dagegen zu und kamen auf 18.900 m² bzw. 6 % (2024: 10.300 m²/4 %).

Ausblick auf Münchner Logistikmarkt 2026

München ist und bleibt aufgrund der infrastrukturellen Lage ein Top-Logistikstandort. Die Unternehmen in München und im Umland sind weiterhin sehr robust aufgestellt, was die große Nachfrage nach Flächen durch die Rüstungsindustrie, Forschung & Entwicklung sowie die Industrie belegt. Das vorhandene Flächenangebot kann den hohen Bedarf nur bedingt decken. Eine kurzfristige Entspannung ist hier nicht zu erwarten.

Alle Marktberichte unseres Premium-Partners REALOGIS finden Sie hier zum Download.