Marktbericht Industrie und Logistik Berlin H1 2025

Zusammenfassung

• Unser Premium-Partner REALOGIS stellt Ihnen den Marktbericht Industrie und Logistik für Berlin H1 2025 zur Verfügung.
• Berliner Markt setzt mit einem Plus von 18 % den positiven Vorjahrestrend fort
• Regionen-Ranking vom westlichen Berliner Umland angeführt
• Industrie/Produktion ist in H1 die stärkste flächenabnehmende Branche
• Spitzenmiete verteuert sich um 7 % auf 10,50 €/m²
• Ausblick: Positive Entwicklung auch in H2 2025 erwartet

Positiver Trend fortgesetzt

Der Berliner Markt für Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien zur Eigennutzung und Miete hat im ersten Halbjahr 2025 ein Plus von 18 % (159.000 m² Flächenumsatz) eingebracht. Die Auswertung beruht auf den Marktdaten unseres Premium-Partners REALOGIS, Deutschlands Nr. 1 bei Industrie- und Logistikimmobilien sowie Gewerbegrundstücken. Im Vergleich zum Vorjahr lag im ersten Halbjahr 2024 die Flächenabnahme bei 135.000 m² und die Zunahme gleichermaßen bei 18 %.
 

Der positive Trend des Vorjahreszeitraums hat sich in den ersten sechs Monaten fortgesetzt, auch aufgrund der Flexibilität in der Vermietung von Bestandsimmobilien sowie weiterer Neubauentwicklungen und daraus entstehenden Flächenpotenzialen.

In der Beobachtung der letzten fünf ersten Halbjahre stellt der Flächenumsatz, der durch alle Marktteilnehmer im Januar bis Juni 2025 erwirtschaftet wurde, das drittbeste Ergebnis dar – nach H1 2021 mit 288.400 m² und dem Rekordhalbjahr H1 2022 mit 785.300 m² (bzw. ohne den Tesla-Abschluss über 327.000 m²: 458.300 m²). Der durchschnittliche Flächenumsatz der letzten fünf ersten Halbjahre in Höhe von 296.360 m², der gleichfalls den beiden Ausreißer-Jahren geschuldet ist, wurde jedoch um 46 % fehlt.
 
Abschlüsse in Neubauobjekten (Greenfield) hatten mit 68.900 m² einen Anteil von 43 % am Gesamtergebnis. Dazu zählen vier der größten Vertragsabschlüsse: Spedition Stenger (18.000 m²), Siemens Energy (10.460 m²), VAH Jager (10.380 m²) und ein Logistikdienstleister (9.970 m²). Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum konnten Neubauobjekte ihr Ergebnis um 26.800 m² bzw. 64 % steigern (H1 2024: 42.100 m² bzw. 31 %).

Abschlüsse in Bestandsflächen haben sich dagegen halbiert mit 45.700 m² bzw. 29 % Anteil im Vorjahresvergleich (H1 2024: 92.900 m² bzw. 69 %), u.a. aufgrund von fehlenden Großvermietungen.
 
Nur knapp danach folgt die Kategorie der Brownfield-Entwicklungen mit 44.400 m² bzw. 28 %. Der Abschluss durch einen industriellen Großkunden im östlichen Berliner Umland trug 30.000 m² bzw. mit 68 % den Großteil des Flächenumsatzes innerhalb dieser Kategorie bei. Im Vorjahreszeitraum wurde kein Abschluss verzeichnet.
 
Durch die Zunahme des Umsatzes in Neubauimmobilien sowohl Greenfield als auch Brownfield konnte das Delta, das bei den Bestandsimmobilien entstanden ist, kompensiert werden. Dadurch entstand in Summe ein Plus von 24.000 m² im Jahresvergleich.
 
Während im Vorjahr noch 11.600 m² bzw. 9 % auf Eigennutzer-Abschlüsse entfielen, war der Berliner Markt im ersten Halbjahr 2025 ein reiner Mietmarkt. Von 123.400 m² bzw. 91 % im H1 2024 nahm der Flächenumsatz absolut um 35.600 m² bzw. 29 % zu.
 
Hinsichtlich der Gebäudeart dominierten Abschlüsse in Big-Box-Objekten mit 117.600 m² bzw. beinahe drei Viertel des Gesamtflächenumsatzes (bzw. 74 %). Von lediglich 39.600 m² bzw. 30 % im Vorjahreszeitraum hat sich der Flächenumsatz in dieser Kategorie im Vergleich der ersten Halbjahre beinahe verdreifacht (absolut +78.000 m²).
 
Hingegen nahmen Abschlüsse in Gewerbeparks, im Vorjahr noch die Nummer eins unter den Gebäudearten, um deutliche 31.100 m² bzw. 60 % auf aktuell 20.700 m² bzw. 13 % ab (H1 2024: 51.800 m² bzw. 38 %).
 
Alle innerstädtischen Gewerbeparkentwicklungen wurden unserer Beobachtung nach voll vermietet, sodass zeitnah lediglich Flächen in Berlin-Bohnsdorf oder im südlichen Umland verfügbar sind. Weitere Projektentwicklungen werden aber zeitnah wieder in diversen Stadtlagen verfügbar, wodurch auch hier wieder höhere Absatzzahlen zu erwarten sind.
 
Abschlüsse in Flächen, die weder Gewerbeparks noch Big-Box-Flächen zugerechnet werden können, kamen auf 20.700 m² bzw. 13 % und nahmen ebenfalls im Vorjahresvergleich ab (H1 2024: 43.600 m² bzw. 32 %).

Westliches Berliner Umland führt Ranking an

Größter Flächenabnehmer im abgelaufenen Halbjahr war das zuvor drittplatzierte westliche Berliner Umland – mit 39.700 m² stellt es ein Viertel des Gesamtflächenumsatzes. Den Hauptanteil (38.430 m²) trugen die Groß-Abschlüsse durch die Spedition Stenger (18.000 m²), Siemens Energy (10.460 m²) sowie einen nicht namentlich genannten Logistikdienstleister (9.970 m²) bei. Ausgehend von 19.700 m² bzw. 15 % im Vorjahreszeitraum hat sich der Flächenumsatz in der Region mehr als verdoppelt.
 
Das südliche Berliner Umland ist weiterhin zweitplatziert mit 36.200 m² bzw. 23 %, von 23.200 m² bzw. 17 % (Zuwachs um absolut 13.000 m² bzw. +56 %).
 
Auf dem dritten Platz folgt die zuvor viertplatzierte Region Berlin Umland Ost mit 35.900 m² umgesetzter Fläche bzw. 23 % (+33.900 m² bzw. + 1695%), in die auch der größte Abschluss des ersten Halbjahres (30.000 m²) durch einen nicht namentlich zu benennenden, industriellen Großkunden fällt.
 

Auf Platz 4 liegt das Berliner Stadtgebiet mit 27.600 m² bzw. 17 %. Von 90.100 m² bzw. 67 % in H1 2024 liegt hier der einzige und vor allem deutliche Einbruch des Flächenumsatzes in Höhe von 62.500 m² vor, was mehr als einer Halbierung gleichkommt (-69 %). Die Flächenumsätze aller fünf Stadtgebiete sind deutlich unterdurchschnittlich und liegen mindestens 63 % unter dem jeweiligen Mittelwert der letzten fünf ersten Halbjahre.
 
Innerhalb des Berliner Stadtgebietes war erneut das südliche Stadtgebiet mit 13.100 m² bzw. 47 % der größte Flächenabnehmer bezogen auf die Anmietung von Logistik-, Lager- und Industrieflächen (H1 2024: 26.400 m² bzw. 29 %), gefolgt von Berlin West mit 7.400 m² bzw. 27 % (H1 2024: 17.800 m² bzw. 20 %) und Berlin Ost mit 5.300 m² bzw. 19 % (H1 2024: 25.700 m² bzw. 29 %). Das aktuelle Schlusslicht Berlin Nord verzeichnet einen Rückgang um 91 % und kommt aktuell auf einen Umsatz von 1.800 m² (H1 2024: 20.200 m² bzw. 22 %).
 
Diese Entwicklung ist einerseits auf das begrenzte Angebot geeigneter Flächen im innerstädtischen Bereich zurückzuführen, andererseits auf das aktuell vergleichsweise günstige Flächenangebot im Umland. Auf Platz 5 unter allen Stadt-Regionen rangiert weiterhin das nördliche Umland mit 19.600 m² bzw. 12 %. Maßgeblich war der Abschluss von VAH Jager mit 10.380 m². Der Durchschnitt der letzten fünf ersten Halbjahre wurde um mehr als das doppelte übertroffen (aktuell liegt dieser bei 8.640 m²).

Industrie/Produktion stärkste Branche

Das Branchen-Ranking im ersten Halbjahr 2025 weist die Branche Industrie/Produktion – im Vorjahresvergleich noch an dritter Stelle platziert – als führend in der Flächenabnahme aus. Der Flächenumsatz stieg in den ersten sechs Monaten auf 62.800 m² bzw. einen Anteil am Gesamtmarkt von 40 %. Von 17.500 m² bzw. 13 % liegt hier der zweithöchste absolute Zuwachs in Höhe von 45.300 m² bzw. eine mehr als Verdreifachung vor. Die Abschlüsse eines industriellen Großkunden sowie Siemens Energy trugen in Summe 40.460 m² bzw. 64 % des Flächenumsatzes der Branche bei. Dennoch ist das Ergebnis unterdurchschnittlich, da der Fünf-Jahresschnitt von 112.48 m² um 44 % verfehlt wird.
 
Die zweitmeisten Flächen mit 56.600 m² bzw. 36 % wurden durch Unternehmen aus dem Bereich Logistik/Spedition angemietet. Kommend von Platz 4 ist das der deutlichste absolute wie auch prozentuale Zuwachs aller Branchen mit +46.400 m² bzw. einer mehr als Verfünffachung (von 10.200 m² bzw. 8 %). Die Großabschlüsse durch Spedition Stenger (18.000 m²), VAH Jager (10.380 m²) und einen nicht namentlich genannten Logistikdienstleister (9.970 m²) akkumulierten auf 38.350 m² bzw. 68 % des Flächenumsatzes. Trotz des deutlichen Zuwachses ist der Flächenumsatz durch Logistik/Spedition noch nicht ganz auf dem typischen Niveau der letzten fünf ersten Halbjahre: Der Mittelwert liegt bei 65.140 m² bzw. wurde um 13 % verfehlt.
 
Der zuvor erstplatzierte Handel rutscht mit 24.600 m² bzw. 15 % auf den dritten Rang ab, von 75.700 m² bzw. 56 % liegt hier das deutlichste Minus in Höhe von 51.100 m² bzw. mehr als eine Halbierung vor (-68 %). Weiterhin ist kein Abschluss im Bereich E-Commerce zu verzeichnen und der gesamte Flächenumsatz entfällt auf Abschlüsse auf Unternehmen des klassischen Handels. Letztplatziert ist die zuvor zweitplatzierte Sammelkategorie „Sonstiges“ mit 15.000 m² bzw. 9 %, von 31.600 m² bzw. 23 %. Mit einem Minus von 72 % wurde der Fünf-Jahresdurchschnitt von aktuell 88.440 m² von allen Branchen am deutlichsten unterschritten.
 

Großflächen akkumulierten die meisten Flächen

Großflächen ab 10.001 m² akkumulierten im abgelaufenen Halbjahr von Platz zwei kommend die meisten Flächen. Mit einem Flächenumsatz von 68.840 m² bzw. 43 %. Von 33.400 m² bzw. 25 % in H1 2024, verzeichnen sie mit einem Plus von 35.440 m² den deutlichsten Zuwachs des Flächenumsatzes unter allen Größenkategorien.
 
Die zuvor zweitplatzierten Flächenabschlüsse der Kategorie zwischen 5.001 und 10.000 m² haben am deutlichsten nachgegeben und rangieren lediglich auf dem vierten Platz mit 26.000 m² bzw. 17 %. Flächeneinheiten zwischen 3.001 und 5.000 m² rangieren mit 30.560 m² bzw. 19 % auf dem zweiten Platz (H1 2024: 21.700 m² bzw. 16 %) und verzeichnen einen Zuwachs von 8.860 m² bzw. +41 %. Einheiten zwischen 1.000 und 3.000 m² liegen auf Platz 3 mit 26.900 m² bzw. 17 % (H1 2024: 29.600 m² bzw. 22 %) und Kleinstflächen unter 1.000 m² sind weiterhin letztplatziert bzw. weisen mit 6.700 m² bzw. 4 % weiterhin die geringste Bedeutung für den Flächenumsatz des Marktes auf (H1 2024: 10.000 m² bzw. 7 %).

Ausgenommen der Größenklasse der mittelgroßen bis großen Flächen zwischen 3.001 und 5.000 m² verfehlen alle Kategorien den jeweiligen Durchschnitt (der letzten fünf ersten Halbjahre) um mindestens 30 %. Nur die Kategorie 3.001 und 5.000 m² konnte ein überdurchschnittliches Ergebnis erzielen.
 

Spitzenmiete in Berlin verteuert sich um 7 %

Die Spitzenmiete für Logistik- und Industrieimmobilien in der Region Berlin hat sich verglichen mit dem Vorjahreszeitraum von 9,85 €/m² um 7 % auf 10,50 €/m² erhöht. Im Vergleich zum ersten Quartal 2025 stellt dies allerdings eine Seitwärtsbewegung dar.
 
Die Mieten haben sich unserer Einschätzung nach auf einem hohen, aber noch nachhaltig erzielbaren Niveau eingependelt. Der aktuelle Spitzenmietpreis liegt 17 % über dem Fünf-Jahresschnitt von 8,95 Euro/m².
 
Die Durchschnittsmiete entwickelt sich ebenfalls dynamisch, wenngleich verhaltener, mit einem Plus von 4 % auf 8,10 €/m², kommend von 7,80 €/m². Es stellt ebenfalls dasselbe Preisniveau von Q1 2025 dar, d.h. innerhalb der ersten sechs Monate hat sich der Mietzins nicht verändert. Der Fünf-Jahresschnitt von aktuell 7,16 €/m² wird um 13 % übertroffen.
 

Ausblick auf Berliner Logistikmarkt im zweiten Halbjahr

Der Berliner Markt gewinnt wieder an Dynamik. Dies bestätigt sich zunehmend durch die aktuellen Marktzahlen. REALOGIS geht davon aus, dass sich dieser Trend auch im zweiten Halbjahr fortsetzen wird. Das Gesamtergebnis sollte das des Vorjahres von knapp 300.000 übersteigen.

Alle Marktberichte unseres Premium-Partners REALOGIS finden Sie hier zum Download.